ンなら通常は５０人の区分所有者がいる。その５０人の中で民主主義的に管理を行いなさい、と定めているのが区分所有法である。この区分所有法が今や完全に制度疲労を起こしている。現状に合っていないのだ。私から見ると、問題点は大きく２つある。■“悪意”想定せず第１は、悪意の管理者が出現することを想定していない。

コンクリートでできた物件も、築４０年を過ぎると傷みが目立ってくる。「そろそろ建て替え」といった声も出始める。しかし、日本の分譲マンションで建て替えが行われているのは、計画中も含めても３００件に届かない。今後も、この数字が大きく増えることはなさそうだ。理由はただ１つ。区分所有者が建て替え費用を払えない

れる。なぜなら、老朽化するマンションが増えることはあっても、減ることはないからである。つまり、時間を経るにつれてこの問題は深刻化する。もう１つの大きな問題は区分所有者の高齢化だ。例えば、３０年ほど前に分譲された物件だと、住人の大半が６０歳以上の高齢者になっているところが多い。今後、年数が経過すればそ

。管理組合の組合員は区分所有者全員。組合員の中から理事が選ばれ、その理事の中から理事長を決めることになっている。管理組合の仕事は、そのマンションにおける共有部分の「管理」である。つまりは、区分所有者が専有する部分以外のすべてが管理の対象となる。例えば、各住戸の玄関ドアは共有部分に属する。その住戸の区