米国と中国の対立が一向に解消しない。双方、譲歩の構えを見せる気配さえもない。さまざまな観測がネットに流れるが、これは「文明の衝突」であるとか、「新たな冷戦の始まり」などという見方も目立ってきた。経済の規模にして世界の第１位と２位の国が真っ向から対立しているのだ。これが世界第３位の日本に影響しないわけ

レオパレス問題の終息が見えない。国土交通省の指示による検査が終わらないうちに、新たな疑惑報道が次々と出てくる。最低限言えることは、レオパレス２１は自らが建築したアパートの基本的な住み心地や安全性よりも、自社の利益確保を優先したということだろう。それが創業社長の方針だったのか、前社長の知るところだった

私は京都生まれの京都育ちである。今もたまに町を歩くが、その変わりぶりに驚く。まず、主だった場所でやたらと人が多くなった。インバウンドである。以前は観光客がほとんど来なかったような場所でも、多くのインバウンドを見かけるようになった。逆に、日本人の観光客が京都を避け始めたという声も聞かれる。◆外国人ラッ

私は東京２３区の新築マンション建設地をくまなく見て回っている。２３区はすっかり市街化されているので分かりにくいが、実はかなり凸凹である。しかも、隅田川に多摩川という割合大きな川に挟まれている。今でこそ堤防もしっかり築かれているが、その昔はよく氾濫したそうだ。つまり、稲作には向かない。戦国期、今の２３

分譲マンションという住形態は、管理運営の制度がやや時代遅れだ。５０戸のマンションなら通常は５０人の区分所有者がいる。その５０人の中で民主主義的に管理を行いなさい、と定めているのが区分所有法である。この区分所有法が今や完全に制度疲労を起こしている。現状に合っていないのだ。私から見ると、問題点は大きく２

最近、不動産取引でマイナスの提案をする業者を見かけるようになった。「あなたがご所有の不動産をマイナス××万円で買わせていただきます」どういうことかお分かりだろうか。簡単に言えば「××万円払ってくれれば、所有権をこちらに移転して差し上げますよ」ということ。言ってみれば、「ご所有の不動産を粗大ゴミとして

習慣があるため、あらかじめ知識を入れておいた方が役に立つ。マンションの購入にあたって今さら聞けない基礎知識を、夕刊フジで「マンション業界の秘密」を連載する住宅ジャーナリスト、榊淳司氏が解説する。（１）新築の注意点新築は売り手側が広告予算をかけて大々的にプロモーションを仕掛けている。そのＰＲに惑わされ

非常にお恥ずかしい話だが、私が向き合っているマンション市場には正確な統計データがない。新築マンションについては、さまざまな組織がさまざまな統計データを発表している。代表的なものだと供給戸数。「××年のどこそこのマンション供給戸数は×万戸」といった話がメディアに流れる。ああいった数字はおおむね正しいの

今年に入ってから、不動産市場のバブル崩壊を取り上げるメディアの記事を多く見かけるようになった。実際のところ、すでに崩れているカテゴリーもある。それは個人投資家向けの「利回りモノ」だ。数千万円から数億円で１棟のアパートやマンション、ビルなどを売買するのが、この利回りモノの市場。プレーヤーはほとんどが個

今年に入って、中古マンション市場の下落基調が鮮明になってきた。私は２０１６年頃から「売れる物件は今のうちに売っておくべき」と言ってきたが、昨年あたりから市場の動きがかなり怪しい。現在、もはやピーク感は過ぎ、かつての高値を意識した売り出し価格の物件には、問い合わせさえ入りづらくなっているという。今から

築１１年のある分譲マンションで、外観タイルの施工不良が見つかったという話を聞いた。調べてみると、約３割のタイルが浮いているらしい。いつ剥落が起きてもおかしくない状態だ。新築マンションの多くは外観にタイルを張る。そこに構造的な意味はほとんどない。耐久性を高めるという説もあるようだが、実のところ、見栄え

レオパレス２１という企業が建設したアパートが、建築基準法の要件を満たしていないことが問題となった。もう何年も前から囁かれてきたことなので、不動産業界の中では「とうとうバレたか」という受け止め方をされている。２０１８年にはスルガ銀行のずさんな融資が問題となって、金融庁から重い処分が下された。いわゆる「

不動産経済研究所が先月、「首都圏のマンション市場動向」を発表した。それによると、２０１８年１２月における初月契約率は４９・４％。５０％を割るのは１９９１年８月以来だそうだ。あの平成大バブルの崩壊以来になる。初月契約率は、その月に初めて売り出した住戸がどれくらい売れたかという割合のことだ。新築マンショ

最近の２０代、３０代のカップルはダブルインカムが普通になっているという。結婚して奥さんが専業主婦になるのは、もはや主流ではなくなった。だから、マンションも郊外型が売れない。ご主人だけでなく奥さんも都心に通勤するから、郊外よりも近郊や都心、その周縁部が好まれる。マンションの価格は主に立地で決まるから、

お隣の中国では、経済が変調をきたしてきたらしい。かの国のバブル崩壊は１０年前から囁かれてきたが、一向に現実化しなかった。なぜなら、政府が必死でバブル崩壊を食い止めてきたからだ。傍から見ても中国のバブルは膨らみに膨らんでいる。例えば、不動産業界ではこんなことが言われている。「北京や上海の都心でマンショ

２０２０年をめどに羽田空港（東京都大田区）へ着陸する旅客機の進入路が変わる。国土交通省が公表している「南風時の新飛行経路」によると、１５時から１９時の間に１時間につき１４便程度が代官山、五反田、大崎、大井町駅のほぼ真上を通過する。その騒音レベルは大井町駅前で「平均値…約６１デシベル」。瞬間最大値は「

私は東京２３区とその近郊で販売される新築マンションをほぼすべてチェックしている。ここ３年ほどの傾向だが、価格が高くなり過ぎたので売れ行きがよろしくない。建物が竣工しているのにまだ販売が続いているケースをよく見かける。あるいは、マンションの規模が小さいのであえて建物が竣工してから販売を始めるケースも多

分譲マンションという住形態が日本に現れてからまだ６２年である。最近の新築分譲マンションを見ていると、建て替えや再開発案件が多くなっている。鉄筋コンクリートでできた物件も、築４０年を過ぎると傷みが目立ってくる。「そろそろ建て替え」といった声も出始める。しかし、日本の分譲マンションで建て替えが行われてい

日本社会の高齢化は目に見えて進んでいる。遠隔郊外や地方都市を車で走っていると、子供どころか若者さえ見かけないことが多い。統計数字で言えば、単身高齢世帯が増え続けている。独居老人が多くなっているのだ。高齢者のマンションにおける孤独死も増えている。これは深刻な問題。まず、その住戸は事故物件扱いになる。次

日本人はタワーマンション（タワマン）が大好きだ。最近、このタワマンについてカメラや聴衆の前で話す機会が何度かあった。いろいろな方向性からタワマンを見直すというのが私のスタンス。基本的には幻想的な「信仰」を打ち砕くことを意図している。先日の講演の際、終了後の質疑応答で、東日本大震災の時にタワマンの３７

２０１９年１０月１日からの消費増税が、スケジュール通り進んでいるかのようにみえる。しかし、メディアの関係者やエコノミストたちと話をしていると、まだ確定ではないという見方も出てくる。安倍晋三首相の本音は「できれば上げたくない」ということなのかもしれない。前回、増税時期を延ばした理由は「イギリスのＥＵ脱

先日、不動産投資に興味のある勤務医と親しく話をする機会があった。彼の先輩がすでに数物件の不動産投資を行い、現状はうまくいっているという。その先輩が言うには「何よりもいい業者を選ばなければいけない」のだそうだ。その方は仲介業者延べ６００人と飲みに行き、４人を選んだそうだ。それでその４人が勧めてくる物件

マンション業界が揺れている。ＫＹＢによるダンパーのデータ改竄（かいざん）問題である。改竄されたダンパーが使われている住宅は２５３件と発表された。住宅というのは、いうまでもなくマンションだ。さらに、制振ダンパーが使われる免震や制震構造を採用しているのは、ほとんどがタワーマンション（タワマン）ということ

私は外国で暮らした経験はないが、アメリカにおける不動産業者の地位は、日本のそれとは比べものにならないくらい敬意を持たれているらしい。何といっても不動産業界の出身である人物を、大統領に当選させてしまうくらいだから。日本ではちょっと考えられないことではないか。この国では「あの人は不動産屋だから」という言

東京都港区の南青山というところは、日本で最もマンションの資産価値が高く評価される場所だ。その南青山エリアに港区が「港区子ども家庭総合支援センター」を造るというので、周辺住民が反対運動を起こしている。この施設は４階建て。１階には「子ども家庭支援センター」、２～３階には児童相談所、４階には母子生活支援施

今年の秋は台風の当たり年。次から次へと上陸し、高波に襲われたり、家屋などが倒壊したりして大きな被害が出た。私がひそかに心配したことは、タワーマンション（タワマン）。ニュースを見ている限り、幸いにして大きな被害が出ていない。ただ、タワマンの場合は、台風の累積被害が数年後に現れる可能性もある。まず、分か

マンションの市場は新築と中古に分かれている。一般人の目につきやすいのは新築だ。新築には１戸当たり約１００万円の広告予算が投下される。１０００戸の規模なら広告予算は約１０億円。数億円をかけて大物タレントをイメージキャラクターに起用することもできる。派手な広告は人々の目にとまりやすい。そこで表示される販

日本では今、異常な低金利が続いている。長期金利はほぼゼロに近い状態。これを異常と言わずして何と言うのか。この低金利を誘導しているのは、いうまでもなく日本銀行だ。その総裁は黒田東彦（はるひこ）氏。彼は最近、「物価上昇率が２％に達すれば、金融緩和の出口となる」と受け取れるような発言を行った。この「物価上

人気の高かったタワーマンションに引っ越した知人と親しく話す機会があった。知人が言うには「私の住戸は新築時よりも１０００万円値上がりしています」。彼は９０００万円くらいの新築タワマンを購入していたはずである。私は尋ねた。「それで、値上がりした価格での成約事例はあるのですか」。すると彼は「それが、１件も

不動産業者というと「ウソつき」というイメージが付きまとう。実際、その通りなところも多い。彼らのためにちょっとだけ弁護をすると、あからさまにウソはついていない。例えば「駅から徒歩１５分」が本当なのに「徒歩１２分です」といったら、それは完全なウソ。バレると業務停止などの重い処分が下される。あるいは「この

不動産業界は就職先の観点から見ると、あまり人気がない。各種の就職先人気企業ランキングで、業界トップクラスの三井不動産や三菱地所がかろうじて上位３０位内に入っているかどうか、というところ。上位１０位以内に入っていることなど記憶にない。さらに言えば、不動産業界の中でもマンションデベロッパーのイメージは「

ほとんどの新築マンションのモデルルームは、お盆期間中はお休みになっている。普段あまり休めない販売担当者たちは、お盆と正月には長めの休みを取るのが業界の習慣だ。仮にお盆や正月にモデルルームを開けていても来訪者は多くない。数少ない訪問者も、別に家族の大きなイベントを控えているので本気で購入を検討してくれ

オランダのアムステルダムに５日間ほど滞在した。現地に住む日本人に案内されてアムステルダムの旧市街を観光。「世界は神が造りたもうたが、オランダはオランダ人が造った」と言われる国だ。国土の大半が埋め立て地というお国柄で、日本にたとえると、湾岸エリアだけで国ができているようなもの。しかし、アムステルダム旧

最近、マンションの売却についての相談が多くなった。価格が上昇しているので、「今が売り時」と考える方が多くなったのだと思う。実際、売るべきマンションがあるのなら今のうちに売ってしまうべきだ。この先、東京や大阪の都心以外ではマンション価格が上がる材料がほとんど見いだせない。■「買う」より難しいただ、売る

不動産業界にはいろいろな都市伝説があるが、大半が業者に都合のよいもの。平明に見ればウソと思えるものが多い。例えば「高齢になると住宅を借りられないから、早めに自宅を購入した方がいい」というのがある。この都市伝説を恐れて、独身の中高年がマンションの購入に走る。確かにマンションやアパートのオーナーからする

２０１７年５月に、イトーヨーカドー新浦安店（千葉）が閉鎖された。今は暫定的に食品館が営業されているが、それもいずれなくなるという。その跡地を購入したのは、あの辺りが準地元のデベロッパーだということだが、まだどういう開発計画を行うかは明らかにはなっていない。このように、地元の日常ニーズを満たしてきた大

古い友人から電話があった。「おやじが死んじゃってさぁ…」九州の実家でその整理をしているのだが、残された家屋と田畑をどうしたらよいものかという相談だった。売ろうにも買い手が見つからないという。私はまず、相続する金融資産の有無を尋ねた。それなりにあるという。これがいちばん困るパターンだ。相続すべきものが

かつてマンションデベロッパーを経営していた元社長が、４年ほど前に都心に立地する、とある新築大規模タワーマンション（タワマン）を購入した。その建物が完成したのは昨年の夏。引き渡しは秋だった。そのタワマン、建物の完成直後から大量の「新築未入居」住戸が売り出された。値上がり狙いで購入した人が、早速動き出し

例年３月は新築、中古マンションともに最も需要が強くなる。当然、多くの物件が売買される。ここでは新築や中古マンションの購入契約において、最も注意すべき点を示してみたい。まず、売買契約を結ぶ前に、必ず重要事項説明というのがある。これは、そのマンションについての本当に重要な事柄を説明してくれる大事な儀式。

マンションの事業用地が高止まりのまま動かないばかりか、さらに上昇している気配さえある。その結果、東京の都心や城南、一部城東エリアで販売される新築マンションは、２０１８年も値上がり傾向を続けそうだ。この動きは大阪市の一部でも顕著になってきている。４月以降は最高益更新の決算発表が続くので、景気全般には好

先日、とあるメジャーな経済誌が「バブル」の特集をしていた。議論は、今の株価や不動産市場がバブルなのか、というところから始まる。私の考えでは、不動産については局地的にバブルだが、株価は必ずしもバブルとは言い難い。不動産については東京都心やその周縁、城南、湾岸エリアや川崎市、京都市の一部で説明できないレ

中古マンション市場においては、仲介業者と一般消費者（以下、エンド）の間に存在する「情報の非対称性」が大きいと言われてきた。簡単に言うと、仲介業者はレインズ（不動産流通標準情報システム）のデータを見られるが、エンドはそれができない。レインズには、現在売り出し中のほとんどの物件が登録されているので、市場

不動産の局地バブルは２０１８年、どのような展開をみせるのか。現状、マンション市場には停滞感が漂っている。新築の販売は不調。中古も売り出し中の物件は多いが、成約数は少ない。１３年から始まった局地バブルは１６年に最大の盛り上がりを見せ、１７年は踊り場のような状態であった。１８年も景気に大きな変化がない限

マンション購入の相談を受けていると、各人の場所への「思い入れ」がかなり影響していることをよく感じる。最も多いのは「今住んでいるが、とても住みやすいからこの周辺で」という選び方。そのほかにも、生まれ育ったところに近いからとか、奥さんの実家に近い。あるいは愛する母校の近くといった選び方をする人がいる。地

マンションの老朽化をテーマにした勉強会で講演をさせていただいた。内容は「マンションの廃虚化を一気に解決する方法」。それを要約してみたい。鉄筋コンクリート造のマンションは日々老朽化する。そして、この国の老朽マンションは決して減ることはない。増える一方だ。築４０年を超える物件では老朽化が目立ってくる。し

経済学というのは永遠に未完成な学問だ。なぜなら、過去の出来事を読み解いて未来への予測を行うのが経済学の主な目標とされているから、未来にはいつも過去にはなかった想定外の出来事が起こる。現在、日本で採用されている経済学の理論は「リフレ派」の唱えているもの。簡単に言ってしまうと、世の中に出回るお金（マネタ

旅館やホテルではない民間の住宅に、対価を得て旅行者を宿泊させる民泊が２０１８年６月から全国的に解禁される。しかし、まだいろいろと問題がある。まず、民泊に使えるのは年間１８０日以内という規制がある。これは各自治体によってさらに少なくすることもできる。自治体によっては、年間ゼロとする場合もあり得る。つま

自宅の郵便受けに「このマンションを買いたい人がいます」と書かれたチラシが入っていたという経験、分譲マンションに住んでいる人なら誰でもあるはずだ。そういうチラシには具体的なマンション名まで書かれている場合がほとんど。自宅を売却しようか、と考えている人ならついつい連絡をしてみたくなる。しかし、実際にその

マンション購入の相談を受けていると、時々不思議に思うことがある。「Ａ駅徒歩５分、築１０年の中古Ａ物件と、２駅離れたＢ駅徒歩１１分の新築Ｂマンションのどちらかで迷っています」なぜ迷っているかというと、「価格が同じくらいだから」というケースが多い。Ａ駅は誰でも知っている急行停車駅。Ｂ駅は沿線住民くらいし

ちょっと気が早いが、２０１９年の１０月に消費税が１０％になった時に、不動産市場はどうなるかについて考えてみたい。まず消費税率が上がると、経済全体には恐ろしい減速効果が働く。それは１４年の４月に５％から８％に上がった直後や、１９９７年の４月に５％になった後の経済を振り返ると、如実に分かる。２０１３年、

最近、不動産価格の「暴落」がメディアで話題になることが多い。「暴落」というワードに違和感がないのは、その前に「高騰」と呼べる現象があったからだ。２０１３年以降、東京都心や城南、湾岸エリア、川崎市、京都市の一部では「局地バブル」と呼ぶにふさわしい不動産価格の高騰が起こった。新築マンションの分譲価格で見

私のところにはよくテレビから企画協力の依頼があるのだが、最近多いのはマンションの廃虚化に関するテーマ。映像にしたときに迫力があるのだろう。しかし、実際に廃虚化している分譲タイプの物件があるかというと、実のところほとんどない。テレビ局はよく私に「どこかご存じないですか」と聞いてくるが、お役に立てていな

新築マンション市場は首都圏も関西圏も停滞している。建物が完成しているのに完売できない「完成在庫」がどんどん積み上がっている危険な状態だ。当然ながら、各物件の販売現場には売主から「早く完売させろ」というプレッシャーがかかる。販売現場では数少ないモデルルーム訪問者に何とか買わせようと、あの手この手の営業

【マンション業界の秘密】日本は全体的に人手不足に陥っている。私が見る限り、業種や年齢層に関係はない。先日お会いしたあるメガバンクの行員氏は、年齢が５０代初め。なのに支店の役席の名刺を出された。よく聞くと、人手が足りないから銀行から出されないのだと。５０になって支店長になれないメガバンクの行員は外に出

【マンション業界の秘密】ここ３年ほど、新築マンションの販売価格がバブル的に高騰した。特に東京の都心や城南、湾岸エリア、神奈川県の川崎市の一部。関西では京都市の一部などで需給の逼迫（ひっぱく）ではなく、投機的な思惑から価格が上昇してしまった。私は常々こういった現象を「局地バブル」と呼んできた。需要がさ

【マンション業界の秘密】６月に『２０２５年東京不動産大暴落』という著書を刊行したせいで、ここのところいろいろな人に「本当に暴落は起こるのですか」と聞かれる。答えは「はい。２０２５年までのどこかで暴落はあるでしょう」というもの。同年までに暴落が起こる可能性をさまざまな角度から検証したのが拙著である。い

【マンション業界の秘密】マンション市場は今や中古が主流になりつつある。１年間に売買される戸数は、新築よりも中古の方が多くなっているのが現状だ。これはある意味当たり前の現象。欧米では住宅取引の主流は中古で、新築は少数派だ。日本もやっと新築信仰から抜け出し、欧米の常識に近づいたのかもしれない。中古マンシ

【マンション業界の秘密】私は一般の人々からのマンション購入に関するさまざまな相談に乗っている。売却についての相談を受けることも多い。最近目立つのは、まだ建物が完成していない新築マンションの売却相談だ。それも、ほとんどが１億円から２億円以上の物件。特に値上がり期待の買いが集中するのは、都心や湾岸のタワ

【マンション業界の秘密】職業柄、人から一番よく聞かれることは「マンションの価格はいつになったら下がりますか」ということだ。下がったら買おうという人と、下がる前に売ろうとする人の両方から同じことを聞かれる。答えはいつも同じ。「いつ下がってもおかしくはありません。何かきっかけがあればすぐにも下がり始めま

【マンション業界の秘密】最近、マンションの廃虚化に関する取材を受けることが多くなった。この問題、今後はさらに世の中の関心を高めていくことと予想される。なぜなら、老朽化するマンションが増えることはあっても、減ることはないからである。つまり、時間を経るにつれてこの問題は深刻化する。もう１つの大きな問題は

【マンション業界の秘密】民泊新法が成立した。早ければ２０１８年の１月から施行されるという。詳しい運用は市町村が規制できるとしているが、一部の観光都市以外ではさほど厳しい枠をはめないと思う。この民泊新法がマンション市場にどのような影響を与えるか、考えてみたい。まず、新築マンション市場にはほとんど関係は

【マンション業界の秘密】先日、ロンドンのタワーマンション（タワマン）で火災が起こった。伝えられた映像では、実に盛大に燃えていた。火災による炎と煙の激しさを見ていると、炎上階の住民が全員生き延びられたとはとても思えなかった。日本でも同じようにタワマンに火災が発生したらどうなるのか。国内にある消防用はし

【マンション業界の秘密】よくマイホームの購入は「一生に一度」と言うが、私が周りを見ている限り一度の人は少数派だ。たいていが２度３度と買っている。住宅を２軒や３軒も保有する資力のある人は少ないから、新しい住まいを買うとそれまで住んでいた家を売ることになる。実は、中古マンションを市場価格で買うことはたや

【マンション業界の秘密】相変わらず築地市場（東京都中央区）の豊洲移転問題がメディアでニュースになっている。近頃は築地の現市場でも地下水が汚染されている、といった類の話題が多くなった。そして、小池都知事に対して決断を迫る論調も散見される。この流れでいけば、都議会議員選挙後の移転となりそうな気配を感じる

【マンション業界の秘密】タワーマンション（タワマン）というのは、一般的に２０階以上の超高層タイプの集合住宅を指す。最近ではこの最低基準の２倍となる４０階どころか、３倍の６０階に迫る物件も珍しくなくなった。このタワマンという類の集合住宅が、日本で当たり前のように供給され始めたのは１９９７年に建築基準法

【マンション業界の秘密】私は住宅購入の相談を行っているが、最近よくあるパターンは自宅の値上がりにぬか喜びをした買い替えだ。ここ４年ほど、東京の都心とその周縁ではマンションが値上がりしている。３年から８年くらい前に新築物件を購入した場合、今の相場観だと値上がりしているケースが多い。気持ちはよく分かる。

【マンション業界の秘密】どういうわけか、日本人は「家を買わなければいけない」という強迫観念にとらわれているように見受けられる。そこに付け込んでいるのが住宅産業だ。マンションデベロッパーやハウスメーカーといった業種だが、そもそも住む場所は自分のものでなければいけないのだろうか。自分のものでなくても、住

【マンション業界の秘密】マンション業界には冷静に考えると滑稽に思える悪習がいくつかある。その１つに「名称に凝る」というのがある。物件がよさそうに見える名前をつけると販売がスムーズに進むと信じているのだ。例えば、すでに完売した晴海（東京）の某タワーマンション。名称に「ティアロ」という言葉を使っているが

【マンション業界の秘密】連休中にモデルルームに出かけ、購入の気持ちを固めた方も多いことだろう。今回は購入を申し込んでから引き渡しを受け、さらに入居した後の注意点をお伝えしたい。新築マンションの販売には２つのスタイルがある。登録抽選と先着順申し込みだ。先着順の場合は、申し込めばそのまま契約となる。登録

【マンション業界の秘密】住宅情報誌はよく「賃貸ｖｓ分譲」という特集を組む。要はどっちがお得か、ということをアレコレ言うわけだ。しかし、実際のところ答えはない。日本の住宅市場はある程度成熟している。「買う」と「借りる」という行為のどっちが得なのかというせめぎ合いで、流通（中古）価格や家賃が決まってきて

【マンション業界の秘密】世の中、何が起こるか分からない。一寸先は闇である。それを痛感させられるのが、今の東芝の惨状である。日本を代表するような名門企業。約２年前に利益水増しが発覚した時には、よくあるスキャンダルとしか思えなかった。それが、今や存亡の危機を迎えている。私は、東芝がここまで追い込まれた遠

【マンション業界の秘密】日本人はそもそも紙と木と土でできた家に住んでいた。木で柱を作り、壁には土を塗り、家の中は紙の障子等で仕切っていた。なぜか？エアコンという文明の利器が普及するまで、日本人の住まいに対する感覚は、１４世紀を生きた吉田兼好が徒然草で示したこのフレーズに尽きる。「家の作りやうは、夏を

【マンション業界の秘密】先日、日本で最大級の不動産ポータルサイトのスタッフと話す機会があった。彼らが言うには、物件数ではすでに新築戸建てが新築マンションを上回っているという。確認してみると驚くなかれ、東京エリアでは物件数で１０倍以上も戸建ての方が多かった。ただ、戸数では依然マンションの方が上回ってい

【マンション業界の秘密】東京都江東区の新豊洲がテレビや新聞の話題に上らない日はない。「ベンゼンが基準値の１００倍」などという報道が出ると、一気に盛り上がる。築地の市場が豊洲に移転するかどうかという問題もさりながら、豊洲エリアのマンション市場にどのような影響があるのかについて、気に病む湾岸住民も多いこ

【マンション業界の秘密】今後、日本のマンション市場では新築よりも中古が主流となる。すでに統計上も中古マンションの流通量が新築を上回っている。そもそも、日本は欧米の先進国と比べると、明らかに新築への偏重があった。日本人は何でも新しいモノが好きだが、欧米では古いことに価値を見いだす傾向が強い。住宅におい

【マンション業界の秘密】私は東京２３区の中の２０区と、川崎市の一部や大阪のタワーマンションなどをカバーする「資産価値レポート」を有料で頒布している。１００％ユーザー側の視点に立っているので「知る人ぞ知る」レポートになっていて、累計一万数千部を販売した。このレポートはおおよそ四十数タイトルで３カ月ごと

【マンション業界の秘密】鉄筋コンクリート造の分譲マンションでは、通常１２～１３年に１度の間隔で大規模修繕工事が行われる。私はかねがね、すべてのマンションが１２～１３年に１度の割合で足場を組んでの大規模修繕を行う必要はないと伝えてきた。築３０年以上を経過しているのに１度も外壁修繕工事をしたことがない物

【マンション業界の秘密】どういうわけか不動産業界はウソをつくことへの罪悪感が、他の社会に比べて小さいように思える。業者同士の取引の場合は「だまされた方が悪い」というのが常識化している。彼ら同士で勝手にやっているのならいい。しかし、一般消費者をだますのはよくない。例えば、モデルルームで販売担当者が「こ

【マンション業界の秘密】マンション購入や売却の相談を受けていて、よく聞かれる質問に「仲介業者はどこがいいですか」というのがある。財閥系などの大手を選ぶべきか、ソニー不動産のようなネット系で試してみるべきか、それとも…。私の答えはいつも「仲介業者さんは看板ではなく人で選んでください」となっている。買う

【マンション業界の秘密】かつて、マンションを買う場合は「年収の５倍」というのが１つの基準だった。それ以上の価格のマンションを買うのは、家計的に危険であるという目安だ。しかし、それは住宅ローンの金利が４％前後の頃の話である。いまは「年収の５倍」とはいわなくなった。なぜなら、今はコンマ以下の金利で住宅ロ

【マンション業界の秘密】日頃からマンション購入のご相談を承ることが多い。ただ、これには正解というものはない。なぜなら、人にはそれぞれの条件があって、一様ではないからだ。だから、「賢いマンションの選び方」というノウハウは、あるようでない。ここでは、私が常日頃考える「自分だったらこうする」というやり方を

【マンション業界の秘密】一般人による不動産投資ブームが続いている。「サラリーマン大家」などというワードが定着した。私のところにはさまざまな投資家さんたちが相談にやってくる。派遣社員で生活費を稼いでいるアラフォーのシングル女性が、マンション数戸のオーナーだったりする。その中身を聞くと、実に上手に選んで

【マンション業界の秘密】昔ほどではないにしろ、３月末の年度内までは新築マンションの「引き渡し」ラッシュとなる。デベロッパー側としては予定通りに引き渡して残金を受け取り、決算に反映したいと考えている。新築マンションは通常、建物が完成する前に売買契約が取り交わされる。この時に、購入者は契約額の２割以内の

【マンション業界の秘密】分譲マンションには、必ず管理組合がある。これは区分所有法によって自動的に組成されるものだ。管理組合の組合員は区分所有者全員。組合員の中から理事が選ばれ、その理事の中から理事長を決めることになっている。管理組合の仕事は、そのマンションにおける共有部分の「管理」である。つまりは、

【マンション業界の秘密】米国の新大統領となるドナルド・トランプ氏には政治家としてのキャリアがない。彼の本業は不動産業とその周縁の業界だった。彼は何度か破産の危機に見舞われている。その度に不死鳥のごとくよみがえり、今は巨万の富を築いている。不動産業界の出身者であることは、彼の政策にどのような影響を与え

【マンション業界の秘密】新築マンションの販売状況については、それを専門に調査する会社がいくつかある。毎月のように販売戸数や売れ行きについての数字が発表されるが、それを実数だと思っている業界関係者はいない。なぜなら、それらはすべて調査対象各社の「自己申告」をベースにしているからだ。だから、新築マンショ

【マンション業界の秘密】マンションの欠陥というものは、なかなか表に出てこない。「あのマンションは欠陥建築だ」という噂が広がると、売却するときに買いたたかれる。だから、分譲マンションで欠陥や不具合が見つかると、管理組合側はなるべく穏便に元の売主（デベロッパー）と交渉して、補修工事をさせようとする。とこ

東京都が先日、人口のピークが２０２５年で１３９８万人に達すると発表した。従来の予想よりも５年後にずれたことになる。１５年の人口の推計値は１３５２万人だから１０年で４６万人しか増えない。たったの約３％。ただ、世帯数は今後もずっと増えそうだ。それも１人世帯が増えていくように思える。世帯数は、ほぼ住宅需要

【マンション業界の秘密】家は買うもの。家を建ててこそ１人前。みんなそう思っている。考えてみれば、不思議な価値観である。家は墓の中まではもちろん、あの世へも持っていけない。しかし、子孫に残すことはできる。この国では、親が残してくれた不動産は長らく「ありがたい」存在だった。ところが、最近は様子が違ってい

【マンション業界の秘密】大どんでん返しで決まったアメリカの新大統領。その政策が日本に与える影響についてあれこれと各メディアの報道がかまびすしい。そもそも、彼は「アメリカをこうしたい」という明解なビジョンがあって共和党の候補者レースに参加したのだろうか。自分のビジネス上での利益や知名度のための「経歴づ

【マンション業界の秘密】タワーマンション（タワマン）とは、一般的に２０階以上の高層集合住宅のことだ。最近では５０階以上の超高層マンションも珍しくなくなった。タワマンのメリットは、何といっても眺望。「３日で飽きる」という人もいるが、はっきり言ってそれだけ。他にはほとんどない。逆にデメリットは多い。カナ

【マンション業界の秘密】自分のマンションを売却しようとする人は、まずどうするだろうか。よくあるパターンは、ネット上で「○社一括査定」などのサイトに自分の物件のデータを打ちこむ。そこから上がってきた査定額を見ながら、一番高い金額を提示したか、社名が財閥系などの大手に専任媒介で売却の仲介を依頼する。その

【マンション業界の秘密】日本は資本主義ということになっている。資本主義というのは、簡単に言えば、お金持ちが何かに投資してリターンを得やすい経済環境を国家が保護する制度。おカネがおカネを生む経済活動を良しとする社会が資本主義の世の中だ。ところが、最近では「資本主義が終わった」と言われている。その理由は

【マンション業界の秘密】タワーマンション（タワマン）とは、一般的に２０階以上の高層住宅のことだ。最近では６０階以上の超高層マンションも少なくない。普通の板状型マンションと比べてタワー型に住むメリットは、何よりも眺望がいいことにある。ただし、それは板状型よりも高い階数の住戸に住む場合に言えること。つま

【マンション業界の秘密】「マンションには何年住めるのか」これはよくいただくご質問である。日本に鉄筋コンクリート造の分譲マンションが誕生して約６０年。第１号物件と言われる「四谷コーポラス」は、築６０年にして現役である。一方で、築３０年程度のマンションが建て替えられていたりもする。築４０年以上の物件も多

【マンション業界の秘密】私は東京２３区内のうち、２０区で分譲される新築マンションの現地をくまなく見て回っている。そこで強く思うことは「個人商店が成り立たなくなっている」という冷厳な現実だ。数ある商店街でも、活気を失っていないところはごく少数。大半の商店街がシャッター化している。個人商店は営業的に成り

【マンション業界の秘密】今、この国で最大の問題は人口減少だ。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、２０年後には今よりも１２００万人ほど日本の人口は減るとされている。東京都の人口が約１３５０万人ほどだから、それに迫る減少幅である。それがたった２０年先の話。今年生まれた赤ん坊が成人式を迎える頃には

【マンション業界の秘密】マンションを含めた不動産の市場価格というのは、どういう仕組みで形成されるのか。基本は「需要と供給の関係」である。買いたい人が多ければ不動産価格は上がる。売りたい人が多ければ下がる。売り手と買い手の「綱引き」で取引価格が決まるはずだ。ところが、世の中の金融システムが進化するにし

【マンション業界の秘密】最近、マンション市場の「バブル崩壊」について、さまざまなメディアから取材を受けることが多くなった。東京でも大阪でも、新築と中古ともに市場の動きは鈍っている。２０１３年にアベノミクスが始まって以来、東京の都心や湾岸エリアではマンションの価格が上昇した。この動きは郊外や地方都市の

【マンション業界の秘密】３５年前、２人のサラリーマンが東京でマンションを買った。１人は郊外の駅から離れた場所に広めの４ＬＤＫ。もう１人は近郊の駅近で狭い２ＬＤＫ。価格はそれぞれ４０００万円前後と、あまり変わらなかった。３５年後の今、彼らはすでに定年を迎えて年金生活を送り、住宅ローンも払い終えた。そし

【マンション業界の秘密】先ごろ、大手企業の古い社宅をまとめて購入し、超格安で再販する事業が、不動産業界の話題となった。千葉県内のある物件は、エレベーターのない築４８年の５階建て。間取りは３ＤＫで約５５平方メートル、販売価格は１戸あたり１７０万～３８０万円。これはたぶん、１階が３８０万円、５階が１７０

【マンション業界の秘密】リオデジャネイロの五輪が終わった。次は２０２０年の東京だ。東京開催が決定したのは１３年の９月。ちょうどアベノミクスが動き出した年だった。それまで停滞気味だった東京湾岸のタワーマンション市場は、五輪開催決定で一気にブームとなった。モデルルームには人が押し寄せ、次々に申し込みが入

【マンション業界の秘密】その昔、「住宅双六（すごろく）」というのがあった。東京にやってきた地方出身者が、最初に近郊の狭い中古マンションを買う。数年後に値上がりしたその物件を売って、やや広い新築マンションを購入。さらにそれを売却して郊外の庭付き一戸建てを購入して「上がり」。不動産の価格が右肩上がりで上

マンション市場は、その主役が新築から中古に移りつつある。一度つくった住宅を５０年以上使用することが基本であるアメリカやイギリスなどの先進国では、それが当たり前。日本もようやくそこまで追いついてきたということだ。追いついていないのは、中古市場のマーケット環境である。よく言われるのは「囲い込み」の問題。

【マンション業界の秘密】大学生が就職したい企業を選ぶランキングがいろいろ発表されている。各種ある中で、不動産会社が上位３０社以内に入っているのを見るのはまれだ。入っていたとしても、三菱地所か三井不動産。それ以外の会社はほとんど見かけない。ましてやマンションの開発分譲を専業とする企業が、かつて３０位以

【マンション業界の秘密】新築マンションの購入は、言ってみれば１００に１つか２つのジョーカーが隠れている「ババ抜き」をしているようなもの。欠陥マンションを買ってしまう可能性は１％か２％はあり得るのだ。昨年、杭（くい）が支持層に達していない物件が傾く事例が露見して大騒ぎになった。そのほかにも、入居直前に

【マンション業界の秘密】世の中には「自宅を買わない」という主義の人が一定数存在する。経済的に「買えない」というのではなく、お金があっても意図的に「買わない」という方々だ。その理由はさまざまだが、私が推測する最も有力な理由は「面倒くさい」。日本は憲法で私有財産権を保障された国である。多くの日本人は「私

【マンション業界の秘密】新築マンション市場が、はっきりと停滞の兆候を見せ始めた。特に郊外で供給されている物件で完成在庫となるものが増えてきている。完成在庫とは、マンションの建物が竣工してなお、販売が続いている状態である。新築マンションは通常、竣工した時点で全戸の売買契約が終わっているのがデベロッパー

【マンション業界の秘密】ある女性が私に、「新築マンションを購入して１カ月前に引き渡しを受けました。まだ引っ越しをしていないのですが、気に入らないので売りたいと思います」という内容の相談をもちかけてきた。１年半ほど前の話だ。彼女は、私のところに来る前に２社の不動産業者に相談していた。１社目は、その新築

【マンション業界の秘密】マンションの外観デザインには、はやりすたれがある。例えば、レンガ色の外壁タイルがはやったのは、もう３０年以上も昔。今はほとんどないから、そんなマンションの外観を見ただけで「この物件は築３０年以上か」と推測できる。タワーマンションなら、ある大手デベロッパーが盛んに黒いガラスウォ

【マンション業界の秘密】すでに金融の世界では、国境の壁はほとんどなくなっている。不動産市場においても、日々国境の壁は低くなっている。外国人がたくさん日本の不動産を買い、また日本人も海外の不動産に積極的な投資を行っている。当たり前だが、その両方に為替レートが影響する。円高や円安は日本の不動産価格を左右

【マンション業界の秘密】京都市が「民泊１１０番」という窓口を設置した。形式上は旅館業法に違反している民泊に対して厳しい姿勢で臨む、という態度表明だと受け止められている。京都市では呉服関連の産業が衰えてきたので、今や観光関連が頼みの綱。旅館・ホテル業界の発言力が強いのだろう。私は京都市内で生まれ育った

日本はこれから衰退する、と言われている。原因は人口減少。そして少子高齢化だ。日本人は結婚しなくなった。そして、子供を産まなくなった。その原因は何だろう。第一に考えられるのは、経済的な問題。結婚するにしても、子供を育てるにしてもお金がかかる。そのお金を十分に稼げないという格差社会や貧困問題が浮かぶ。で

【マンション業界の秘密】私は１９６２（昭和３７）年生まれだ。今はどうか知らないが、中学校の技術の時間には鋸（のこぎり）、鉋（かんな）、鑿（のみ）、金づちなどの使い方を教わった。その時、「こんな道具を自由に使いこなせる大工さんはすごいなぁ」と感じたものだ。２０年ほど前、マンション施工を手掛ける地場の少

【マンション業界の秘密】先日、首都圏のマンション業界で何人かいるキーマンの１人と突っ込んだ話をした。印象的だったのは「こんな状態が続くと、マンション業界が消滅しちゃうよ」という一言。どういうことかというと、今は土地の値段が高くなりすぎて、大手も含めてどこのデベロッパーも事業用地が買えていないというの

【マンション業界の秘密】私は現在、市場で販売されているマンションの資産価値について、独自の視点で分析するレポートを作成し、一般の方々向けにネットで販売している。みなさんの物件購入の際の客観的な判断材料を提供しているつもりだ。カバー範囲は土地勘のある地元・首都圏のほか、生まれ育った京都市内やなじみのあ

鉄筋コンクリート造で建設されるマンションは、５０年から１００年の寿命があると考えられている。つまり、その間はずっと街の中に存在し続けるのだ。マンションは街並みの一部であり、景観を形成する役割を果たす。しかし、日本のほとんどの都市では１棟１棟がバラバラにデザインされている。だから、街並みの風景からは雑

【マンション業界の秘密】先日、マンション購入のご相談を受けていて、いただいた質問。「抽選って、公正にやっているのですか」アハハハ…の世界。こんなに高くなった今でも、時々人気化する新築マンションが出てくる。最近、都心で分譲されるほとんどの新築マンションは登録抽選方式だ。住戸ごとに買いたい人が登録する仕

は思いたくはない。夕刊フジで「本当は教えたくないマンション業界の秘密」（金曜）を連載する辛口の住宅ジャーナリスト、榊淳司氏が不動産売買初心者に失敗しないポイントを指南する。マンション購入の相談を受けていると、よく尋ねられる質問がある。「価格が下がりにくいエリアはどこですか」この質問の答えは実に単純だ